Risques et sanctions pour une location sans DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui informe le résident d’une habitation sur les dépenses et besoin en énergie d’un logement. Il est valable dix ans et est obligatoire lors d’une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une mise en location ou d’une vente. Vous l'aurez compris, il est alors joint au bail ou à l’acte de vente. Un code est prévu à cet effet, soumis sous la présentation d’étiquette allant du DPE classe A pour les plus économes, au DPE classe G pour les plus énergivores.

Pourquoi le faire réaliser ?

L’objectif du DPE est de contrôler la consommation des logements et du parc immobilier national ainsi que leurs émissions de gaz à effet de serre. De plus, le passage du DPE permet aux futurs locataires ou propriétaires d’être protégés contre une mauvaise isolation, car il oblige les propriétaires à faire des travaux de rénovation pour mettre leur bien en location.

Si on ôte les rares exceptions telles que les résidences occupées moins de quatre mois par an, les monuments classés et / ou les bâtis dédiés au domaine de l’agriculture, tous les biens immobiliers sont soumis à la réglementation du DPE, et ce, comme suit : 

• novembre 2006 : DPE obligatoire pour les ventes d’appartements ou de maisons ;
• juillet 2007 : DPE obligatoire pour les logements mis en location et les étiquettes GES (gaz à effet de serre) apparaissent ;
• mai 2010 : le DPE devient opposable par le propriétaire et doit être effectué par un diagnostiqueur certifié ;
• janvier 2023 : mise en place d’un nouveau DPE dont le mode de calcul change en France métropolitaine. Pour la mise en location du logement, il faut que la consommation d'énergie de ce dernier soit inférieure à 450 kWh par mètre carré.

Peut-on faire annuler un bail qui n’a pas de DPE ?

Comme nous l’avons vu, le DPE est devenu opposable, ce qui veut dire que le locataire, s’il a un souci de DPE absent ou non conforme, peut “se retourner” contre le propriétaire, que le logement soit ou non meublé.

En revanche, l’annulation du contrat de bail n’est pas automatique, car il faut démontrer que cette absence ou cette non conformité est connue du bailleur qui aurait volontairement dissimulé un désagrément au locataire pour obtenir son consentement dans la signature du bail. Si ces preuves sont démontrées et que la nullité du bail est prononcée, il faut savoir que le locataire est en droit de quitter le logement et de demander une restitution des loyers déjà versés.

De fait, une location proposée sans DPE peut coûter cher au propriétaire. C’est pourquoi, si vous êtes bailleur, il est important de soumettre votre logement au DPE et de vous assurez que ce dernier est encore valide si vous l’avez fait effectuer.

Le DPE aujourd’hui n’est plus un document remis à simple titre indicatif, mais une réelle référence obligatoire. En effet, pour un logement dont le DPE n’est pas soumis (hors exception comme nous l’avons vu plus haut), il existe des sanctions et le locataire peut avoir recours à des mesures légales telles qu’une réduction du prix du loyer ou, sous certaines conditions, l’annulation du contrat de bail.

La jurisprudence peut ainsi varier en fonction du cas et de ses spécificités, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à se rapprocher d’un professionnel du droit afin d’avoir des informations plus précises et actualisées concernant le vôtre.

Et les sanctions encourues si le DPE n’est pas fourni ? 

Ne pas se conformer aux exigences légales du DPE peut entraîner des sanctions pénales lourdes, allant d’une amende de 1500 € à des poursuites judiciaires, entraînant des dommages et intérêts s’il y a récidive ou préjudices.