Non soumis au DPE : explications sur les biens concernés

Le DPE, c’est une estimation de consommation d’un bien immobilier, il prend en compte plusieurs facteurs tels que les systèmes de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude sanitaire, etc., et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié qui, après mesures des données des différents facteurs, donne des étiquettes au logement concernant les deux domaines : GES et classe énergétique, cette dernière allant d'un DPE classe A à G.

S’il n’était au départ qu’à valeur informative, il est aujourd’hui obligatoire et doit être remis à la personne prenant le bien, que ce soit dans le cadre d’une location ou d’un achat. Ce dernier permet tout simplement au futur habitant de se projeter dans ses dépenses à prévoir question énergie. De plus, avec les réglementations concernant le dérèglement climatique, le gouvernement lutte activement contre les passoires thermiques dans le parc immobilier, pour que chacun ait accès à un habitat décent. Ainsi, depuis 2023, les logements avec un DPE classe F ou G doivent être soumis à un audit énergétique avant d’être proposés à la vente.

Il y a en effet des cas où le DPE ne peut être réalisé, que ce soit pour des raisons techniques ou matérielles. Les bâtiments concernés sont répertoriés dans une liste fournie par le Code de la Construction et de l’Habitation et affichent alors la mention “non soumis au DPE”. Voici les grands axes des constructions qui peuvent prétendre à cette mention.

Les constructions provisoires

Elles sont définies par leur durée d’utilisation qui ne peut excéder deux ans. Dans ces dernières, nous retrouvons notamment les maisons témoins, des pavillons d’exposition ou encore certaines constructions modulaires.

Certains bâtiments indépendants

En effet, sont concernés des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50m². Il peut s’agir ici de cabanons, de chalets ou encore de maisons individuelles. Attention cependant, les appartement en immeubles de logements, même s’ils ne font pas 50m² ne sont pas concernés par cette exonération.

Les parties de bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal

De ces derniers sont bien sûr exclus les locaux servant d’habitation.

S’ils peuvent être équipés d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude, la quantité d’énergie doit exclusivement servir aux activités économiques qui y sont exercées.

Des bâtiments construits pour le culte et/ou bâtiments historiques

Dans ce cas, ce sont les spécificités architecturales des bâtiments qui priment et, bien souvent, les modalités techniques du DPE ne peuvent avoir lieu.

Les bâtiments non chauffés

Si un logement n’est équipé d’aucun autre système de chauffage qu’une cheminée à foyer ouvert et qu’il n’a pas de système de refroidissement, ce dernier échappe à l’obligation de réalisation de diagnostic. En effet, le logiciel utilisé dans la méthode de calcul du DPE doit recevoir les pertes de chaleur du bâtiment, ses déperditions thermiques dues au renouvellement de l’air et des problèmes d’étanchéité) et ses consommations énergétiques relatives au chauffage. Sans ces éléments, le rapport n’est techniquement pas viable et considéré comme non pertinent.

Certaines résidences secondaires ou locations saisonnières

Lorsque le logement n’est pas occupé pendant une période supérieure à quatre mois dans l’année, ce dernier n’est pas soumis au DPE. En revanche, attention, le décompte prend en considération l’occupation globale, même si celle-ci n’est pas consécutive. De plus, ce type de locations échappe aussi à l’interdiction de location de passoires thermiques qui n’implique que les logements à titre de résidence principale. Il en va de même pour les mobiles homes qui eux, ne sont pas considérés comme bâtiments par le Code de la Construction.

Si on fait fi des cas pré mentionnés, le DPE est donc, comme nous l’avons vu, obligatoire.

Les différents logements utilisés dans le cadre d’une habitation ou d’une activité tertiaire doivent donc se soumettre aux analyses du DPE. Des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui ne remettent pas le DPE au futur locataire ou acquéreur du bien, faisons le point.

Pour le vendeur…

Ce dernier, s’il ne remet pas le DPE ou ment à son sujet (notamment en prétendant que le logement n’y est pas soumis), peut être poursuivi en justice avec une réclamation d’annulation de la vente et des dommages et intérêts. De même, l’acquéreur peut faire une dénonciation du propriétaire au service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Mais aussi pour le propriétaire bâilleur !

En effet, un propriétaire bâilleur est soumis aux mêmes sanctions. Le locataire peut faire annuler le bail ou demander une réduction sur le prix du loyer.

Enfin, le notaire peut aussi être sanctionné

La responsabilité du notaire peut être engagée si ce dernier a validé la vente d’un bien sans que ce dernier n’ait de DPE. Il en va bien entendu de même s’il a connaissance d’informations mensongères à son sujet, ce qui pourrait induire en erreur l’acquéreur.

Il prend alors le risque d’être poursuivi en justice avec une amende pouvant atteindre les 300 000 € et une peine de prison de deux ans. De même, une enquête sera ouverte auprès du service des fraudes.