Passoires thermiques : ce que vous risquez en louant après l’interdiction de 2025

Avec la loi Climat et Résilience adoptée en 2021, la France s’est engagée à améliorer l’efficacité énergétique de son parc immobilier. L’objectif ? Réduire les émissions de gaz à effet de serre et protéger les locataires de logements mal isolés, synonymes de factures énergétiques élevées et d’inconfort. Ces logements classés E, F ou G au DPE, souvent anciens, consomment une quantité excessive d’énergie pour le chauffage, ce qui en fait des « passoires thermiques ».

Cette interdiction de location est progressive : 

• Depuis le 1er janvier 2023 pour les logements G+
• Dès le 1er janvier 2025 pour les logements G
• Dès le 1er janvier 2028 pour les logements F
• Dès le 1er janvier 2034 pour les logements E

D’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 8 % des logements du parc locatif privé français, soit 640 000 logements, sont classés G et donc directement concernés par l’interdiction de 2025. Cela signifie que de nombreux propriétaires devront envisager des travaux pour rester dans la légalité s’ils souhaitent continuer à louer.

Louer un logement classé G après l’échéance de janvier 2025 expose le propriétaire à plusieurs types de risques.

• Plainte du locataire : Un locataire peut, à tout moment, exiger de vivre dans un logement « décent » sur le plan énergétique. En cas de non-respect, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Si aucune solution n’est trouvée, il peut porter l’affaire devant un juge.
• Sanctions judiciaires : En cas de plainte, un juge peut contraindre le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre un niveau de consommation énergétique acceptable. Le juge peut aussi exiger une baisse du loyer, voire sa suspension jusqu’à la fin des travaux. En outre, le propriétaire risque de devoir verser des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi.

Gel des loyers : Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et résilience interdit également toute augmentation de loyer pour les passoires thermiques. Autrement dit, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers, même si leurs coûts (entretien, travaux, charges) augmentent, ce qui limite leur rentabilité.

Il existe quelques cas où un propriétaire peut louer une passoire thermique sans se conformer totalement à l’interdiction. Par exemple, certains bâtiments historiques ou classés peuvent être exemptés si les travaux nuiraient à leur caractère patrimonial. De même, si un propriétaire de copropriété a réalisé des travaux dans son appartement mais que le reste de l’immeuble reste non conforme, il pourrait être exonéré.

Toutefois, ces cas restent des exceptions et demandent souvent des démarches administratives longues et des justificatifs précis. La meilleure option pour la plupart des propriétaires reste de rénover leur logement.

Pour les propriétaires souhaitant continuer à louer leur logement, des solutions existent pour éviter de tomber dans l’illégalité.

• Faire des travaux de rénovation : Isoler les murs, changer les fenêtres, installer un système de chauffage performant sont des solutions qui permettent d’améliorer le DPE du logement. Ces travaux peuvent représenter un investissement, mais ils améliorent la valeur du bien et peuvent, sous conditions, être partiellement financés grâce à des aides de l'Etat.

• Demander les aides financières : La France met en place plusieurs aides financières pour encourager les rénovations énergétiques. Parmi elles, on retrouve :

• MaPrimeRénov’ : Accessible à tous les propriétaires, elle permet de financer une partie des travaux.
• Éco-prêt à taux zéro : Ce prêt sans intérêt peut couvrir jusqu’à 30 000 € de travaux d’amélioration énergétique.
• La prime Certificats d’économies d’énergie (CEE) : Ces primes sont versées par les fournisseurs d’énergie pour inciter à des travaux de rénovation énergétique.

• Se renseigner sur les autres solutions de financement : Certaines régions ou collectivités locales proposent des subventions spécifiques pour les travaux de rénovation énergétique. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l’Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour voir si des aides locales sont disponibles.

• Vendre le logement : Pour certains propriétaires, les travaux peuvent représenter une charge trop importante. Dans ce cas, la vente peut être une alternative. La demande pour des logements à rénover existe, notamment auprès des investisseurs qui cherchent à réaliser des plus-values grâce à des travaux de rénovation.