Comment choisir un logement économe en énergie ?

Lorsque vous déménagez, il y a de nombreux critères à prendre en compte concernant le choix de votre futur logement : le lieu, la superficie, la proximité avec les écoles et/ou les commerces, les caractéristiques propres au logement, etc. 

Face aux enjeux en matière de transition énergétique, la performance énergétique du logement est devenue un élément incontournable à prendre en compte. 

Voici la liste des critères auxquels vous devez vous intéresser pour choisir un logement le moins gourmand possible en énergie. 

La date de construction

La date de construction est un critère essentiel à prendre en compte dans votre choix car elle vous indiquera les obligations légales auxquelles le logement était soumis lors de sa construction. 

Par exemple :

• Les logements construits avant 1974 n’étaient soumis à aucune réglementation thermique et donc à aucune contrainte en matière d’isolation ;
• Les logements construits entre 2006 et 2012 étaient soumis à la réglementation thermique 2005 (RT 2005) qui avait pour objectif de favoriser une conception bioclimatique, d’imposer une consommation maximale d’énergie pour les bâtiments et de renforcer les exigences en matière d’isolation ;
• Les logements construits entre 2013 et 2021 étaient soumis à la réglementation thermique 2012 (RT 2012) qui visait à augmenter le nombre de logements basse consommation (qui consomment en moyenne 50 kWh/m² par an) ;
• Les logements construits depuis le 1^er janvier 2022 répondent quant à eux aux exigences de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) qui limite les seuils maximums à ne pas dépasser en matière de consommation d’énergie et qui incite au recours à des énergies renouvelables et décarbonées. 

L’isolation

La qualité de l’isolation et de l’étanchéité d’un logement est souvent directement liée à sa date de construction, mais pas toujours. 

Pour emménager dans un logement peu énergivore, il est essentiel d’être attentif à l’isolation des murs, de la toiture, des fenêtres, des planchers bas, etc.

Intéressez-vous tout particulièrement aux ponts thermiques (les zones de faiblesse au niveau de l’isolation de l’enveloppe d’un bâtiment) aux jonctions entre les murs et le toit, entre les murs et les fenêtres, entre les planchers et les murs, etc.

Mais aussi au vitrage des parois vitrées de la maison : le simple vitrage est à proscrire car il présente de très faibles performances en matière d’isolation thermique et phonique. 

Pour limiter l’effet « paroi froide », la condensation et les déperditions de chaleur, il faut que votre logement soit au minimum équipé d’un double vitrage classique (deux verres qui renferment une lame d’air). L’idéal étant un double vitrage à isolation renforcée (la lame d’air est remplie d’argon et d’une fine couche transparente qui agit comme un bouclier pour éviter les déperditions de chaleur l’hiver) ou encore le triple vitrage (constitué de trois verres). 

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE, pour « diagnostic de performance énergétique » est un document qui renseigne sur les performances énergétiques d’un logement (en tenant compte de sa consommation d’énergie et de la quantité de gaz à effet de serre qu’il émet). 

Le DPE permet de classer les logements sur une échelle de A à G. Les logements qui portent l’étiquette énergétique F ou G sont les moins performants sur l’aspect énergétique et sont considérés comme des passoires thermiques.

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est devenu obligatoire et opposable. Lorsque vous déménagez, il est donc impératif que vous ayez accès à ce document pour connaître le classement du logement qui vous intéresse. Sachez que la note attribuée au logement sur le DPE a une incidence directe sur les droits du propriétaire, notamment en matière de location. Par exemple, les logements classés G sur le DPE seront interdits à la location à compter de 2025.

Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire

Savez-vous que le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire représentent 77 % de la consommation énergétique d’un logement ? (source : Chiffres clés du logement, édition 2022, ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires).

À ce titre, si vous voulez emménager dans un logement peu énergivore, il est primordial de vous renseigner sur le type de chauffage et le système de production d’eau chaude sanitaire dont le logement est équipé. 

Par exemple : 

• Un chauffage électrique est relativement écologique et est très utilisé dans les logements. En revanche, il peut se révéler cher, surtout dans un logement mal isolé ;
• Un chauffage au fioul ou au charbon est non seulement peu intéressant financièrement, mais aussi très polluant (l’installation d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire est d’ailleurs interdite depuis le 1^er juillet 2022) ;
• Un chauffage au bois est économique et écologique, mais nécessite généralement un autre système d’appoint, etc.

Les équipements supplémentaires

D’autres éléments peuvent être pris en compte pour évaluer les performances énergétiques de votre futur logement. Par exemple :

• La pose de panneaux solaires vous permettra de consommer une électricité 100 % verte et de réduire considérablement le montant de votre facture ;
• L’installation d’une pompe à chaleur air-air performante vous permettra de bien vous chauffer l’hiver et de vous rafraîchir l’été (si elle est réversible), etc.

En matière d’énergie dans le bâtiment, il existe un certain nombre de certifications et de labels. En voici une liste non-exhaustive.

• La certification CERQUAL, permet par exemple d’atteindre un niveau de qualité en adéquation avec les nouvelles attentes du marché de l’immobilier en matière de confort, de respect de l’environnement, de performance énergétique ;
• Les labels HPE (haute performance énergétique) et THPE (très haute performance énergétique) sont délivrés par des organismes privés et ont pour objectif de réduire les consommations énergétiques des bâtiments ;
• Les certifications NF Habitat et NF HQE sont quant à elles délivrées par des professionnels de la construction et de l’énergie. Elles récompensent les immeubles dont les performances énergétiques répondent aux dernières exigences réglementaires ;
• Le label BEPOS (qui vient remplacer le label BBC pour « Bâtiment Basse Consommation ») désigne un logement dont sa conception lui permet de produire plus d’énergie qu’il n’en consomme, etc.

En matière d’achat immobilier, il est fréquent qu’il existe une « marge de négociation », c’est-à-dire un décalage entre le prix de vente annoncé par le vendeur et le prix d’achat réellement payé par l’acheteur. 

Il existe plusieurs arguments à mettre en avant pour tenter de faire baisser le prix d’un logement en vente : si l’environnement est bruyant, la présence d’un ascenseur, l’état de la décoration intérieure, etc.

Mais un des arguments qui pèse le plus pour négocier le prix réside dans les performances énergétiques du logement. 

En effet, si le logement que vous convoitez présente des failles en matière de DPE, d’isolation, d’étanchéité et donc qu’il est énergivore, vous pouvez avancer l’argument selon lequel vous allez être contraint de réaliser de lourds travaux de rénovation énergétique pour y remédier. Dans ce cas, n’hésitez pas à faire réaliser des devis par des entreprises spécialisées (des artisans RGE) pour appuyer votre argumentation face au vendeur.